Новостройкам спрос не страшен. Рынок недвижимости весной 2022 года

Новостройкам спрос не страшен. Рынок недвижимости весной 2022 года

В марте 2022 года цены на жильё ощутимо выросли, 30 марта вышло постановление об изменении программы льготной ипотеки – ставка поднялась с 7% до 12%. А в апреле количество сделок на рынке недвижимости сократилось на треть. В конце апреля ставка по льготной ипотеке снизилась до 9%, но роста продаж это не принесло.

С чем это может быть связано? Одни потенциальные покупатели решили подождать дальнейшего снижения ставки, другие не готовы брать на себя кредитные обязательства в нестабильной ситуации. Многие из тех, кто планировал покупку жилья, воспользовались льготной ипотекой в 2020-2021 годах. А часть потенциальных покупателей, планировавших покупку без привлечения ипотеки, в марте-апреле положили отложенные на квартиру деньги в банк на краткосрочные вклады и ожидают выплаты процентов. Возвращение этих покупателей на рынок прогнозируют в июне.

По данным Центробанка, объемы выданных в апреле 2022 года ипотечных кредитов составляют 161,6 млрд рублей, что в 3,2 раза меньше мартовского показателя. А ведь для многих молодых семей привлечение заёмных средств едва ли не единственная возможность приобретения собственного жилья.

Чтобы увеличить продажи в мае, многие застройщики запустили акции со скидками и индивидуальными условиями для каждого покупателя. Количество ипотечных консультаций в мае выросло в 1,5-2 раза по сравнению с началом апреля, но количество заключенных сделок пока осталось на прежнем уровне.

Ситуация на рынке недвижимости начала стабилизироваться, вот что говорит по этому поводу зам. начальника управления стратегического развития и цифровой трансформации Росреестра Николай Займенцев: "Ежедневно мы делаем срез по количеству документов, поступивших на регистрацию. Если изначально мы видели резкий обвал, то сейчас наблюдаем постепенное восстановление. Мы прогнозируем, что достигнем показателей марта в ближайшее время, по крайней мере, положительная динамика для этого присутствует".

Положительная динамика есть, но значительной её не назовёшь. Спрос на новостройки в мае так и не достиг показателей марта, оставаясь на уровне апреля этого года. Как отмечают сотрудники агентств недвижимости, сделки, заключенные в первой половине мая, большей частью были начаты ещё в апреле.

Статистика продаж новостроек. Цены на квартиры в Москве и Сочи рухнули: продавцы новостроек скидывают до 20%

Эксперты подвели январские итоги на рынке недвижимости в 69 крупных городах России и в Московской области. Цены на квартиры в новостройках достигли пика – и если где-то незначительно выросли, то, скорее, по инерции, говорят авторы исследования, специалисты федерального портала "Мир квартир". Налицо совсем другие тенденции – сокращается все что можно: предложения от застройщиков, спрос от покупателей, цены на новые квартиры.

В десятку городов с самым серьезным снижением стоимости жилья вошли, что неудивительно, Сочи (минус 5,1% за месяц, средняя цена квартиры – 11,4 миллиона рублей) и Москва (минус 1,2%; 17,8 миллиона рублей).

При этом Сочи занимает первое место по цене квадратного метра – 321 тысяча рублей. Москва – на второй позиции: 314 тысяч.

Интересно, что площадь квартир в южной столице гораздо меньше, чем в Москве: в среднем 35 кв. м против 57 кв. м. Впрочем, этот факт достаточно легко объясняется: жилье в Сочи россияне чаще покупают в качестве престижной дачи, куда можно приезжать несколько раз в год на отдых, а Москва – город для постоянного проживания и работы.

Кроме двух столиц цены снизились в 27 городах, в четырех остались прежними. На 1% подешевело жилье в Московской области.

Больше всего цены повысились в новостройках Новокузнецка – на 4,9% в среднем за квартиру (до 6,4 миллиона рублей), на 3,7% – за квадратный метр (его стоимость достигла 110 тысяч рублей). В некоторых городах выросла средняя стоимость жилья, но понизилась цена квадратного метра. Например, в Якутске квартиры подорожали в январе на 4,1% (до 7,4 миллиона рублей), а "квадрат" упал на 0,7% (до 143 тысяч рублей).

На 3,4% выросла стоимость квадратного метра в Томске (109 тысяч рублей), на 2,1% – в Улан-Удэ (93 тысячи рублей). Еще в 36 городах квадратный метр подорожал на 0,1-1,9% и в основном не превысил отметки в 110 тысяч рублей. Из этого ряда выбивается Санкт-Петербург: плюс 0,7% за месяц; 226 тысяч рублей за квадратный метр (третье место в России).

Впрочем, вышеуказанные цены застройщики озвучивают лишь на стадии предложения. В ходе общения с покупателями идет активный торг, и непосредственно при заключении сделок стоимость квадратного метра падает минимум на 10%. Застройщики долгое время старались отсрочить момент, когда снижать цену все же придется, но политические и экономические события ускорили процесс.

Главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова напоминает, что в 2022 году произошло два серьезных спада продаж. Первый – с марта по май: тогда продажи квартир упали более чем в два раза. К сентябрю ситуация стала налаживаться, но новости о мобилизации снова обрушили рынок. В октябре 2022 года количество сделок снизилось по сравнению с сентябрем в два раза.

В ноябре-декабре застройщики начали предлагать покупателям всевозможные акции, скидки достигали 20% – и продажи снова выросли. Но отставание по сравнению с декабрем 2021 года составило почти треть (минус 28%. "На фоне снижения продаж новостроек происходило накопление остатков, поскольку на рынок поступали новые объекты, – говорит Екатерина Бережнова. – Рост остатков за 2022 год составил 20%".

– Начало 2023 года на первичном рынке жилья продолжает тренды конца 2022-го. Цены не растут, спрос упал еще больше. По-прежнему уменьшается средняя площадь квартир. Предложение тоже понемногу сокращается: возможно, застройщики начали откладывать реализацию намеченных проектов, – подводит итог генеральный директор портала "Мир квартир" Павел Луценко.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке. Финансовая сторона

«На этапе котлована раньше на протяжении многих лет двигателем рынка были гораздо более низкие цены. Так, допустим, в допандемийном 2019 году средний разрыв цен между квартирами на стадии котлована и в готовых домах составлял 22%. Сейчас ситуация изменилась благодаря введению эскроу-счетов и повышенному спросу на новостройки. Проекты даже «на котловане» взлетели в цене, наблюдается парадоксальная картина, когда такие проекты в среднем по рынку стоят дороже, чем в готовых домах», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

Напомним, на декабрь 2021 года «квадрат» на первичном рынке столицы стоил в среднем 302 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы, по оценке ЦИАН, увеличились на существенные 33,3%. Однако средние цены в новостройках на разных стадиях готовности по итогам года практически не различаются, что связано с выходом на рынок более дорогих проектов на раннем этапе строительной готовности. Относительная разница между усредненной по всем проектам ценой на стадии котлована и на завершающем этапе стройки составила 2%, подсчитали по запросам редакции в компаниях Savills и Est-a-Tet.

При покупке квартиры в новостройках на этапе котлована стоимость 1 кв. м может вырасти на 12–15%. Иногда это единственное преимущество такого приобретения (Фото: Pavel L Photo and Video/shutterstock)

Средневзвешенный уровень цен в новостройках с РВЭ находится на уровне 346,7 тыс. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. Средневзвешенная цена предложения в корпусах на начальном этапе составляет 341,0 тыс. руб./кв. м (без учета элитного сегмента), что на 2% ниже, чем квартиры в готовых корпусах, уточнили в Est-a-Tet.

Таким образом, основное финансовое преимущество покупки новостройки на этапе котлована — это рост цены за счет стадии строительства и рыночной конъюнктуры. В 2022 году рост цен на столичные новостройки замедлится, полагают эксперты . Динамика изменения средней стоимости квадрата для новостроек всех типов вернется на допандемийный уровень и не превысит 12–15%. Это означает, что разница между ценами на новостройки на этапе котлована и готовыми новостройками нивелируется полностью, а снижение покупательской активности будет нести риски для дальнейшего ценообразования в домах, которые только-только начинают строить.

К финансовой составляющей при выборе новостройки — на стадии котлована или готового объекта — также стоит прибавить траты на ипотеку и аренду жилья. В случае покупки квартиры в непостроенном доме придется платить и за то, и за другое. При продолжительности строительного цикла в два-три года сумма расходов и переплаты получается внушительной.

Прогноз цен на недвижимость на 5 лет. Взрывного спроса ждать не стоит

Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.

Скорее всего, в наступившем году спрос относительно предложения не претерпит изменений, подтвердила Елена Мищенко из «НДВ-Недвижимости». «В прошлом году мы надеялись, что в сентябре произойдет традиционное оживление рынка, но из-за начала частичной мобилизации этого не произошло. Можно сказать, что это время оказалось потерянным. Если ничего подобного не произойдет в наступившем году, ожидается активизация спроса, которая продлится до начала лета. С сезоном отпусков произойдет традиционный спад по сделкам. С августа люди начнут возвращаться, что приведет к росту спроса», — прокомментировал Мищенко.

В прошлом году одним из основных факторов, поддерживающих вторичный рынок недвижимости, были скидки, напомнил Сергей Хахулин. Он подчеркнул, что все больше собственников соглашались на предоставление дисконта, в среднем на 5–10%. «Если такая же тенденция будет наблюдаться и в нынешнем году, то выгодные цены могут привлечь покупателей и поддержать спрос, особенно с учетом повышения ставок по ипотеке. Однако серьезного роста в 2023-м не ожидается», — считает аналитик.

Вырастут ли цены на недвижимость в 2023 году. Как внешняя обстановка влияет на покупателей жилья

Потенциальный спрос на жилье в виде покупки нового или улучшения условий проживания, охватывает, по разным оценкам, 70-80% населения России, отмечает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский . Поэтому сам по себе спрос может как резко увеличиться, так и резко упасть, в зависимости только от одного фактора – платежеспособности.

Во времена пандемии люди были напуганы неизвестной болезнью, что привело к падению спроса на, россиянам просто было не до недвижимости. Но, как только пришло понимание, что если не купишь сейчас, то все подорожает, произошел бум спроса, напоминает спикер.

Сейчас, объективно, на рынке не хватает платежеспособного спроса, уверен эксперт. Это вызвано последствием шоков, вызванных началом СВО и проведением частичной мобилизации. При этом в период между началом СВО и объявлением частичной мобилизации рынок практически восстановился и пришел к рыночным значениям в период до начала действия программ стимулирования платежеспособного спроса.

Текущая проблема состоит в том, обращает внимание Преображенский, что за время действия стимулирующих программ цена недвижимости возросла примерно на 50%, а доходы на столько не выросли. В этой ситуации, если бы все шло по законам рынка, цена недвижимости должна была бы снизиться до рыночных уровней 2018-2019 годов. Однако рынок так действовать не будет, потому что проекты реализуются не за один месяц − этот процесс этот длится годами.

Платежеспособный спрос на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге сократился, потенциал роста цены исчерпался, и наметилась тенденция к сокращению цены, отмечает спикер. Данная тенденция в 2022 году воплотилась в льготную ипотеку от застройщика. Кроме того, первый квартал 2022 года был отмечен продолжением тенденции роста цены.

Эксперт подчеркивает, что застройщик в нынешнем формате управления строительством жилья не может по своей инициативе существенно менять цены в меньшую сторону, а только по согласованию с банком. Поэтому, ему проще поделиться частью своей прибыли с банком и сделать льготную ипотечную программу от застройщика, чем снижать цену, поясняет спикер.

Прогноз на недвижимость в 2023 году. Что спровоцировало резкий рост цен в 2020 году

Цены на квартиры росли несколько лет подряд. Но особенно их подстегнул «коронакризис».

Мир столкнулся с неведомой доселе . За ней последовали хитрые политические игры, падение цен на нефть и обесценивание национальной валюты. Россияне поспешили избавиться от своих сбережений, опасаясь, что они превратятся в фантики, и стали массово скупать жилье.

Казалось, что хуже уже не будет. Но нет. Случился локдаун, самоизоляция, остановка строек в Москве на месяц, , крупные сокращения в компаниях и прочие «радости» в виде штрафов за выход на улицу и цифровых пропусков.

Мало того, что люди были напуганы до предела, так они еще и абсолютно не понимали, что будет дальше. Кроме того, у многих сократились доходы, а кое-кто так и вовсе лишился работы. Поэтому рынок недвижимости в какой-то момент почти полностью «встал». Властям пришлось срочно оказывать ему «реанимацию». Для этого был разработан целый комплекс спасительных мер, наиболее эффективными из которых стала программа льготной ипотеки под 6,5% ( ).

Она была анонсирована как краткосрочная, и народ дрогнул, решив, что столь «вкусных» предложений больше не последует. Уже в июле спрос вернулся к значениям 2019 года, а затем и вовсе стал ажиотажным – россияне «хватали» практически любое жилье без разбора. Так продолжалось до октября, пока не объявили о продлении действия программы.

Разумеется, такой «марш-бросок» населения не остался незамеченным: за ним последовал на недвижимость.

Падение спроса на недвижимость. Как ипотека изменилась в 2022 году

Несмотря на резкий скачок ключевой ставки в конце февраля, в целом по итогам года средняя ставка по выданным кредитам на покупку новостроек снизилась, а на вторичное жилье выросла незначительно. Доля ипотеки в сделках с новостройками Московского региона (Москва, включая ТинАО, а также Московская область) выросла до рекордных 73%, подсчитали аналитики ЦИАН. В начале года она составляла 65%, в марте, после скачка ключевой ставки, снизилась до 62%, затем показатель планомерно рос, к декабрю достигнув 84% (абсолютный месячный максимум). Для сравнения: в декабре 2021 года доля ипотечных сделок с новостройками составляла порядка 65–66%, в декабре 2020-го — около 63%, в январе 2020-го — 58%.

В основном рост доли ипотечных сделок связан с весенним увеличением лимита по госпрограмме, а также с распространением околонулевых программ от застройщиков, поясняют в ЦИАН.

В целом за год в столичном регионе выдали, по данным ЦИАН, 98 тыс. ипотечных кредитов — на 8% меньше, чем в 2021-м. Снижение спроса на новостройки (с учетом всех схем приобретения) было куда более выраженным — на 21%, подчеркивают в ЦИАН.

На вторичном рынке доля ипотеки в сделках была куда скромнее: в отсутствие госпрограмм и льгот от застройщиков ставки в этом сегменте были выше, чем на первичке. По оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», на ипотечные сделки приходилось от 12% (апрель-май) до 40% (октябрь — декабрь) всех вторичных продаж в Москве.

В декабре ипотека в России выдавалась очень активно — и «», и, на которые совокупно приходится почти три четверти всех выдач в стране, сообщили о рекордах.

Вместе с тем оба банка отмечают снижение ипотечного спроса год к году — в пресс-службе ВТБ (доля рынка — 20,7%) говорят о снижении на 3,6% в денежном выражении. В «Сбере» (49,9% рынка) в конце 2022-госнижение в деньгах на 15%.