Новое в законах для домовладельцев в 2022 году. С 1 сентября 2022 года изменится кворум для выбора УК на общем собрании собственников

Новое в законах для домовладельцев в 2022 году. С 1 сентября 2022 года изменится кворум для выбора УК на общем собрании собственников

С указанной даты повысится минимальный кворум, необходимый для выбора управляющей компании (УК) решением общего собрания собственников в МКД: такое решение может быть принято исключительно в том случае, если за избранную УК проголосовали собственники, владеющие более 50% квадратных метров всего дома (в эти 50% + входят и квартиры, и нежилые помещения, в том числе машино-места и кладовки).

В настоящий момент, формально, такое решение может быть принято и четвертью голосов дома (25%+1 голос), однако на практике у такой непопулярной УК зачастую и не получится "закрепить" МКД за собой, потому что:

• и договор управления МКД, заключенный собственниками с УК,
• а чтобы такой договор был заключен, он должен быть подписан собственниками более чем 50% частных площадей, согласно; правда, единообразная судебная практика по этому вопросу так и.

Таким образом, практическая польза от новой редакции ЖК РФ не вполне очевидна – с одной стороны, многолетние требования органов жилнадзора о предоставлении новой УК договора управления, подписанного собственниками более 50% площадей, уже фактически требовали кворума, установленного новой редакцией ЖК РФ, поэтому для добросовестной УК практически ничего не изменится.

Подробнее о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – в Энциклопедии решений системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

С другой стороны, большинство споров по поводу внезапного перехода дома к новой УК связаны совершенно не с тем, что 2-3 УК имеют в одном доме активных сторонников числом в четверть или треть голосов. Напротив, истоки конфликтов – в так называемых "нарисованных" протоколах ОСС, когда большинство бюллетеней, приложенных к протоколу ОСС, являются фальшивками. Преступники, которые готовят такие протоколы, "нарисуют" любой кворум, ведь оспорить его можно только в судебном порядке (это сложно и очень долго, притом это никак не защищает от повторного фальшивого протокола ОСС и нового судебного дела по его оспариванию), а уголовные дела по таким фактам не оканчиваются обвинительным приговором, – в том числе и потому, что предмет доказывания довольно сложен, ведь доказать сам факт подделки просто, а вот найти исполнителей практически невозможно. "Лечить" эту проблему повышением кворума – совершенно неэффективно, здесь требуется реформа.

Одним из вариантов эксперты видят перевод оформления результатов ОСС в категорию госуслуг. Такая госуслуга, во-первых, исключит или сильно уменьшит возможность фальсификаций, во-вторых, значительно удешевит проведение ОСС – ведь инициатору не нужно будет покупать данные о собственниках у Росреестра для проведения собрания (такой реестр должна вести УК, но она ведь тоже приобретает эти данные, только за счет собственников, а кроме того, УК крайне неохотно выдают реестр для ОСС о выборе новой УК, и не несут значимой ответственности, если их реестр неполон или ошибочен). Наконец, это решит проблему хранения (утери, порчи, подмены) самого протокола ОСС.

Новый закон о частной собственности. Частная собственность на жильё? Забудьте, для реновации всё можно отнять и поделить

Новый закон о реновации продиктован застройщиками, а не гражданами. Только застройщикам выгодны изменения, которые вносятся в градостроительный кодекс.

Не о себе заботятся

Госдума России в третьем, окончательном чтении приняла так называемый закон о всероссийской реновации – если быть точным, он называется " О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" . Ранее такой закон приняли отдельно для Москвы, теперь же "удачный опыт" распространили на всю Россию.

Это очень объёмный документ, толщиной с добрую брошюру, но главный его смысл короток – частная собственность на жильё отменяется. В любой момент по желанию властей вас могут переселить. Да, в документе прописана необходимость согласия двух третей собственников, но только для домов, не признанных "аварийными и подлежащими сносу". Признание же дома аварийным – в компетенции местных властей, и оспорить такое решение в суде очень сложно.

Да и там странная формулировка: для включения многоквартирного дома в реновацию нужно "не менее чем две трети голосов собственников", а для исключения – "не менее чем треть". Соответственно, возможна тупиковая ситуация, когда владельцы, скажем, 40 квартир за реновацию, а 20 – против. Почему-то законодатель не исключил эту возможность заранее, добавив в одну из формулировок дополнение "плюс один голос".

Что делать, если дом-бунтарь находится посреди "аварийных", не указано – скорее всего, его жильцам дадут немного пожить в строительном аду, после чего всё-таки склонят к переезду. Как в том анекдоте про кота и горчицу – добровольно и с песней.

На всякий случай запишите себе имена формальных авторов: члены Совета Федерации Н.А. Журавлёв (от Костромской области), О.В. Мельниченко (от Пензенской области), А.А. Шевченко (от Оренбургской области); депутат Государственной Думы Е.С. Москвичев (от Волгоградской области). Все четверо, разумеется, от "Единой России", и все четверо представляют регионы, которые закон о реновации очевидным образом не коснётся – да простит меня Волгоградская область, но там просто нет городов, в которых выгодно за государственный счёт строить новые человейники.

Слово и дело

Представляющий ту же самую партию спикер Госдумы Вячеслав Володин сказал, что "законопроект нацелен на решение проблем с домами, которые были построены ещё в императорской России и советской России", однако в тексте документа ничего подобного нет.

Более того, изначально присутствовавший в законопроекте пункт о том, что под реновацию можно определять только территории, на которых более половины домов – аварийные, из него исчез. Субъектам Федерации дано полное право самостоятельно решать, кого куда переселять – требуется лишь, чтобы на территории был хотя бы один аварийный, старый или типовой, но построенный в период индустриального домостроения дом – границы этого периода определяются властями региона.

О жульническом характере московской реновации я не раз писал – как всё начиналось с "на рынок пойдёт не более 10% построенных метров", а в результате на месте пятиэтажек строят тридцатиэтажки. Сейчас, впрочем, никто уже даже не изображает наивность с невинностью – все всё понимают.

Статьи, которых нет в законе

Сама по себе идея обновления жилого фонда неплоха, кто бы спорил. Но для того, чтобы она была реализована по-человечески, необходимо соблюдение следующих условий:

1. Жёсткое и неотвратимое наказание за фальсификацию протоколов собраний собственников – в Москве, например, эта проблема стала системной .
2. Признание судами независимых экспертиз износа зданий во избежание повального признания их аварийными.
3. Гарантировано высокое качество новых домов – напомним, строят их гастарбайтеры-разнорабочие, а слышимость в эконом-новостройках просто фантастическая. Если кто-то чихнёт тремя этажами выше и вы скажете "будьте здоровы!", вас непременно поблагодарят. Число претензий к застройщикам очень велико даже у людей, купивших жильё за свои деньги – страшно представить, как будут возводить дома для реновации.
4. Предоставление гражданам права выбирать из нескольких квартир в разных домах, а не безальтернативное переселение, как в Москве.
5. Увеличение жилой площади для проживающих в стеснённых условиях до социальных норм – там, где строят в три раза больше квадратных метров, чем сносят, это вообще не должно быть проблемой.
6. Возвращение дореновационных градостроительных норм, особенно в требованиях к инсоляции.
7. Обеспечение достаточного количества парковочных мест и обустройство местной дорожной сети под увеличившееся число автомобилей.

Новый закон о недвижимости 2022. Регистрация участков с «временным» статусом: что изменится с 1 марта 2022 г.

Статус «временный» означает, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, но права на него не зарегистрированы. Весной 2022 г. таких участков в ЕГРН не останется: права на них будут зарегистрированы либо их исключат из реестра. Дачники не лишатся прав на участки, но распоряжаться ими будет сложнее, да еще и мошенники смогут на них посягнуть

Что такое регистрация права на участок?

Регистрация права на земельный участок представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве лица на данный объект недвижимости. В результате регистрации официально признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права лица на недвижимое имущество. Так, например, после заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка производится госрегистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости.

Регистрируются в ЕГРН и ограничения прав, обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования им, заключенные на срок менее чем один год (например, на 11 месяцев), не подлежат государственной регистрации.

Процедура регистрации регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Условно можно выделить следующие ее этапы:

1. Обращение в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации прав.

2. Осуществление правовой экспертизы документов уполномоченным органом и внесение в ЕГРН записи о праве заявителя на объект недвижимости.

3. Выдача документов после осуществления государственной регистрации прав.

Источник: https://mebel-doma23.ru/novosti/kakie-zakony-o-zhile-i-nedvizhimosti-vstupayut-v-silu-v-2022-godu-novye-zakony-v-oblasti

Новый закон о наследстве 2022. С 1 марта 2022 года в ГК РФ появятся положения о личных фондах

 положения, предусматривающие возможность учреждать наследственные фонды. Такой фонд создается во исполнение завещания гражданина и на основе его имущества. Его назначение - управление полученным в порядке наследования имуществом этого гражданина бессрочно или в течение определенного срока (Федеральный закон от 1 июля 2021 г. № 287-ФЗ "").

Рассматриваем законом  данных норм вводятся новые - о личных фондах, которые могут быть как "прижизненными", так и наследственными. Таким образом, наследственный фонд будет являться разновидностью личного фонда.

Так, личным фондом  учрежденная на определенный срок либо бессрочно гражданином или после его смерти нотариусом унитарная некоммерческая организация, осуществляющая управление переданным ей этим гражданином имуществом или унаследованным от этого гражданина имуществом в соответствии с утвержденными им условиями управления.

Фонды, учреждаемые гражданами и (или) юрлицами и преследующие благотворительные, культурные, образовательные или иные социальные, общественно полезные цели,  в ГК РФ новое наименование - "общественно полезные фонды". Общественно полезные фонды и личные фонды  в качестве различных организационно-правовых форм унитарных некоммерческих организаций. При этом при жизни учредителя, а в некоторых случаях - и после его смерти,  преобразование личного фонда в общественно полезный фонд.

Поправками , что при создании личного фонда его учредителю необходимо передать фонду имущество стоимостью не менее 100 млн руб., при этом стоимость этого имущества определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Указанное правило о стоимости имущества не будет распространяться на наследственные фонды. Имущество, передаваемое личному фонду его учредителем, принадлежит личному фонду на праве собственности. Учредитель личного фонда не имеет прав на имущество созданного им фонда. Безвозмездная передача иными лицами имущества в личный фонд не допускается.

Закон  "соучредительство" (за исключением случаев, если учредителями личного фонда являются супруги, передающие фонду общее имущество) и замену учредителя личного фонда, что, авторов поправок, исключит возможность использования предлагаемой конструкции вместо организационно-правовых форм корпоративных юридических лиц.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке

Личный фонд  заниматься предпринимательской деятельностью, соответствующей целям, определенным его уставом, и необходимой для их достижения. Для осуществления предпринимательской деятельности личный фонд вправе создавать хозяйственные общества или участвовать в них.

, что учредитель личного фонда несет субсидиарную ответственность по обязательствам этого фонда при недостаточности его имущества, а личный фонд, за исключением наследственного, несет субсидиарную ответственность своим имуществом по обязательствам своего учредителя в течение 3 лет со дня его создания. В исключительных случаях этот срок может быть продлен судом, но не более чем на 5 лет со дня создания личного фонда.

После смерти учредителя личного фонда утвержденные учредителем при его жизни устав личного фонда, условия управления фондом и иные внутренние документы личного фонда не могут быть изменены. Из этого правила есть исключение - такие документы можно будет изменить на основании решения суда по требованию любого органа фонда в случаях, если управление таким фондом на прежних условиях стало невозможно по обстоятельствам, возникновение которых при создании фонда нельзя было предполагать.

Поправками предусмотрен ряд иных положений, касающихся создания личного фонда и управления им, а также особенностей создания наследственного фонда и управления им.

Закон о продаже доли в квартире 2022. Закон о продаже доли в недвижимости

До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

• Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
• Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения. То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам. Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.