Стоит ли покупать квартиру сейчас или.. Новостройки vs вторичная недвижимост. 0: переход на эскроу-счета и льготная ипотека

Стоит ли покупать квартиру сейчас или.. Новостройки vs вторичная недвижимост. 0: переход на эскроу-счета и льготная ипотека

В 2020 году средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках тоже стабильно росла. Если в конце 2019 года она составляла чуть больше 83 тыс. руб., то по итогам четвертого квартала 2020 года была пройдена отметка чуть ниже 99 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, в последнем квартале 2020 года цены выросли почти на 19% по сравнению с окончанием 2019-го.

При этом динамика цен вторичного рынка была не столь ярко выражена, за счет чего разрыв между ними и стоимостью первичной недвижимостью сильно увеличился. Так, для части населения приобретение квартиры в новостройке стало выходить за пределы финансовых возможностей, в то время как другие просто не хотят переплачивать столь значительные суммы. В итоге недвижимость на вторичном рынке стала выглядеть в глазах покупателей гораздо более привлекательно, а следом за ростом интереса начали подниматься и цены.

Динамика средней цены на первичное и вторичное жилье, вся Россия. 2020 год (изменения указаны по сравнению с предыдущим кварталом)

Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости консалтинговой компании Knight Frank:

— Сегодня мы наблюдаем уникальную ситуацию, когда цены на объекты вторичного рынка растут, следуя трендам первичного рынка недвижимости, при этом качественных квартир остается все меньше. Особенно сейчас, в условиях пандемии, людей интересует готовое жилье, и многие пересмотрели свои предпочтения и обратили внимание на более просторные варианты, зачастую с террасами, балконами, отдельными рабочими кабинетами. Об этом думают и состоятельные люди, и те, у кого более скромные бюджеты, — все хотят по возможности улучшить свои жилищные условия. Если у вас небольшая по площади качественная квартира и вы готовы подождать полтора-два года, арендуя жилье, то можете продать ее сейчас, на пике, и приобрести квартиру с большей площадью в новостройке. Для этого сегодня действительно самый удачный момент. Для покупки квартиры в новостройке на рынке заявлено много проектов во всех ценовых сегментах, но ввод в эксплуатацию стоит ожидать ориентировочно в 2023–2025 годы. Для тех, кто не готов ждать, сейчас самое время обратить внимание на вторичный рынок.

Стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке. Спрос решает

Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.

«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.

Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.

«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

Стоит ли покупать квартиру в москве в 2021 году. Новая Москва — новые локации

Выгодным направлением для покупки жилья в 2021 году останется Новая Москва. По данным ЦИАН, стоимость 1 кв. м в местных жилых комплексах составляет 174,6 тыс. руб. (за год +32%). Для сравнения, в старых границах Москвы квадрат стоит 251,3 тыс. руб. (за год +19%). «В 2021 году наибольшую популярность приобретет район Новой Москвы. Эта тенденция наметилась уже давно. Преимущества района: приемлемая стоимость и московская прописка», — отметила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.

Поезд на станции «Коммунарка» Сокольнический линии Московского метрополитена в поселении Сосенское (Фото: Вячеслав Прокофьев/ТАСС)

С инвестиционной точки зрения в Новой Москве сейчас интересны не окрестности Коммунарки или Московского (там цены за последние годы вплотную приблизились к районам Старой Москвы), а районы, где пока немного новостроек, считает Алексей Попов из ЦИАН. «В 2023 году анонсирован запуск линии МЦД-4 (от Апрелевки до Железнодорожного). У дачных поселков в районе платформ «Санино», «Кокошкино», «Крекшино», «Победа» появится надежная и комфортная связь с центром города», — отметил он. В набирающем популярность формате загородной недвижимости стоит обратить внимание на дальние окрестности Новой Москвы (Роговское и Кленовское поселения). В них можно найти варианты, в которых получится сочетать подлинно загородный образ жизни со столичным статусом, добавил аналитик.

Стоит ли покупать недвижимость в 2021 году. Стоит ли покупать в новом году и что?

Можно выделить три основных и наиболее перспективных направления для покупки зарубежной недвижимости.

1. Жилая недвижимость для жизни и переезда, для изменения иммиграционного статуса, для инвестиций. Если в начале пандемии инвесторы занимали выжидательную позицию и в основном мониторили рынок, то уже летом выявились четкие тренды, показывающие, что будет востребовано в ближайшие годы. Прежде всего — это недвижимость для получения ВНЖ и гражданства за рубежом, количество запросов на которую в нашей компании выросло в два раза по сравнению с прошлым годом. В некоторых странах — например, в Португалии и Греции — мы увидели недостаток качественного предложения с самым низким порога входа, необходимым для участия в программах ВНЖ, поэтому крупные инвесторы активно рассматривают варианты девелопмента и редевелопмента в этих странах, чтобы создать качественный продукт для участия в программах ВНЖ, спрос на которые будет только расти.

Купить виллу или апартаменты на море в большинстве стран сейчас можно более выгодно, чем раньше. Некоторые наши клиенты воспользовались ситуацией и сделали покупки с дисконтом: практически во всех сделках в этом году мы добились более привлекательных условий, чем обычно. Качественный ликвидный актив не может быть предложен с дисконтом 40–50%, но нам удавалось согласовывать для наших клиентов скидки от 10% до 25% на объекты, расположенные в востребованных локациях. Дисконты были связаны с индивидуальной ситуацией у собственника или готовностью застройщика уменьшить свою маржу, но никак не с желанием продать объект любой ценой: таких ситуаций не было и, учитывая растущий спрос, не будет. После открытия границ будет реализован отложенный спрос и дисконты закончатся, поэтому для тех, кто хотел бы осуществить мечту и купить дом во Франции, Португалии, на Кипре на самых лучших условиях, лучшей возможности, чем в первом-втором кварталах 2021 года, скорее всего, не будет. Дом на море с тремя-четырьмя спальнями в Европе можно купить от €500 тыс., а виллу с собственной территорией и бассейном в закрытом поселке — в среднем за €2-3 млн.

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку в 2021 году. Новостройки

• Плюсы

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

• Минусы

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

• Цены

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.